Nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EstG ist es möglich, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer von Gebäuden aufgrund eines schlechten baulichen Zustands in Folge von Bauschäden und Baumängeln nachzuweisen und damit die typisierten AfA-Sätze zu erhöhen. Dafür ist in der Regel jedoch ein umfangreiches Schadensgutachten erforderlich.
Eine weitere Möglichkeit, eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen, wurde mit dem Urteil des Bundesfinanzhofs (Urteil vom 28.7.2021, IX R 25/19) dahingehend geschaffen, dass dafür nun nicht mehr zwingend ein Bauschadensgutachten erforderlich ist.
Eine kürzere Restnutzungsdauer kann demnach auch anhand des Modernisierungsstands eines Gebäudes mit dem „Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer“ gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) nachgewiesen werden. Eine entsprechende Berechnung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung ist ausreichend. Anhand dieser Modellrechnung ist es ohne umfangreiches Gutachten möglich, ein verkürzte (Rest)Nutzungsdauer von Gebäuden nachzuweisen und damit die AfA Sätze teilweise deutlich zu erhöhen. Die Erstellung einer Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten) ist für den Nachweis der kürzeren Restnutzungsdauer nicht erforderlich.
Beispielrechnung bei einem Gebäudewert von 400.000,- €:
Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EstG bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren und einem AfA-Satz vom 2 % (z.B. Mehrfamilienhaus oder Wohnung ab Baujahr 1925):
Abschreibungsbetrag p.a.: 8.000,- €
Abschreibung mit ermittelter kürzerer (Rest)Nutzungsdauer anhand einer Berechnung des Sachverständigen von z.B. 25 Jahren und einem AfA-Satz demzufolge von rd. 4,00 %:
Abschreibungsbetrag p.a.: 16.000,- €
Ergebnis: In dem Beispiel wird durch den Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ein um 8.000,- € höherer jährlicher Abschreibungsbetrag erzielt und damit die Steuerlast verringert.
Das Urteil des BFH hat zu einer deutlichen Zunahme von entsprechenden Anträgen bei den Finanzbehörden geführt. Dies hat nun offenbar auch die Bundesregierung erkannt und will die Möglichkeit des Nachweises einer kürzeren Nutzungsdauer abschaffen. Ein entsprechender Kabinettsentwurf liegt bereits vor. Eigentümer von Abschreibungsimmobilien sollten daher gemeinsam mit ihrem Steuerberater schnellstmöglich prüfen, ob diese Möglichkeit der Abschreibung für ihr Gebäude möglich und sinnvoll ist.
Meine Berechnung der kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer erfolgt anhand einer Besichtigung des Objekt und der Erstellung einer entsprechenden Ausarbeitung mit Fotos. Die Berechnung der Restnutzungsdauer erfolgt zum Stichtag 1. Januar eines Jahres. Sofern der am Besichtigungstag vorhandene bauliche Zustand vom Zustand am Stichtag
der Restnutzungsdauer abweicht (z.B. durch zwischenzeitlich erfolgte Modernisierungen), wird die Angabe des Eigentümers / der Eigentümerin zum Zustand am Stichtag der Restnutzungsdauer herangezogen.
Je älter das Gebäude und je weniger Modernisierungen erfolgt sind, desto geringer ist die Restnutzungsdauer und entsprechend höher ist die Gebäudeabschreibung!
Als Sachverständiger bin ich sowohl von der IHK Hannover öffentlich bestellt und vereidigt, als auch zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024. Damit erfülle ich die Anforderungen an die von den Finanzbehörden geforderte Qualifikation für die Erstellung einer derartigen Berechnung.
Das Honorar für die Berechnung ist abhängig von der Objektart (alle Preise inkl. 19,0 % USt.):
Wohnung und Einfamilienhaus / Zweifamilienhaus: 750,00 €
Mehrfamilienhaus und Wohn- und Geschäftshaus:
bis 8 Mieteinheiten: 950,00 €
bis 14 Mieteinheiten: 1.200,00 €
bis 20 Mieteinheiten: 1.600,00 €
über 20 Mieteinheiten: Preis auf Anfrage
Büro- und Geschäftshäuser und andere Gewerbeobjekte: Preis auf Anfrage
Die Berechnung der kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer biete ich in folgenden Regionen an:
Region Hannover (z.B. Stadt Hannover, Barsinghausen, Burgdorf, Burgwedel, Garbsen, Gehrden, Hemmingen, Isernhagen, Laatzen, Langenhagen, Lehrte, Neustadt a. Rbge., Pattensen, Seelze, Sehnde, Springe, Uetze, Wedemark, Wennigsen, Wunstorf)
Region Ostwestfalen-Lippe (z.B. Bielefeld, Paderborn, Gütersloh, Minden, Detmold, Herford, Bad Salzuflen, Bad Oeynhausen, Rheda-Wiedenbrück, Bünde, Lemgo, Löhne, Porta Westfalica, Lage, Delbrück)
Eine überschlägige Ersteinschätzung der Restnutzungsdauer kann vorab telefonisch erfolgen.
Für weitere Informationen und für eine Beauftragung nehmen Sie bitte Kontakt auf.