Verkehrswertgutachten in Hannover und Bielefeld

Umfang und Aufbau eines Verkehrswertgutachtens

Ein Verkehrswertgutachten gliedert sich 1. in einen beschreibenden Teil und 2. in einen bewertenden Teil. Der Inhalt und die Gliederung sieht üblicherweise wie folgt aus:

 

1. Beschreibung und Beurteilung

​Allgemeine Angaben

• Deckblatt (Angaben zum/r Sachverständigen, Aktenzeichen, Gericht, Gutachtennummer, Objektanschrift, Datum des Gutachtens, Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag

• Objektart

• Auftrag und Auftraggeber, Datum des Auftrages, Eigentümer

• Zweck des Gutachtens (Auftragsinhalt, Verwendungszweck bzw. Beweisbeschluss)

• Art des Wertes (z. B. Verkehrswert, Mietwert)

• Grundbuch- und Katasterdaten (Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt, Bestand, Abt. I und II ggf. auch Abt. III - falls wertbeeinflussend - , Gemarkung, Flur, Flurstück, Grundstücksfläche)

• Objektbezogene Arbeitsunterlagen und Auskünfte jeweils mit Datumsangabe

• Datum und Teilnehmer der Ortsbesichtigung

• Inhaltsverzeichnis mit Seitenzahlen

• Anlagenverzeichnis

• Angabe der im Gutachten verwendeten Literatur- oder sonstigen Informationsquellen mit vollständiger Quellenangabe (z. B. als Fuß-/Endnoten oder Verzeichnis)

 

Beschreibung und Beurteilung der Lage

Makro- und Mikrolage (Angaben zum Ort - Infrastruktur, Sozial- und Wirtschaftsstruktur etc. -, Verkehrslage: regionale/überregionale Straßenanbindung, Anbindung an den ÖPNV usw., Nachbarschaftslage, Immissionslage, Wohn- bzw. Geschäftslage

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Beschreibung und Beurteilung des Grund und Bodens

Grundstücksgröße, Zuschnitt, topographische Situation, Erschließungssituation - verkehrsmäßige Erschließung, Ver- und Entsorgung -, Bodenbeschaffenheit - z. B. Tragfähigkeit, Grundwasserstand -, ggf. Einschränkungen für die Nutzbarkeit, Kontaminierungen, schädliche Bodenveränderungen, Altlasten, Ggf. Besonderheiten: z. B. Naturschutz, Überschwemmungsgebiete, wassersensible Bereiche

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Rechtliche Situation, tatsächliche Nutzung

• Bauplanungsrechtliche Situation (Bereichsentwicklungsplan/Landschaftsplan und sonstige Planung, Vorbereitende Bauleitplanung: z. B. Flächennutzungsplan, Verbindliche Bauleitplanung, z. B. Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1, 2 und 3 BauGB) oder Planersatzbestimmungen (§§ 34 und 35 BauGB)​

• Städtebauliche Verträge

• Vorhaben- und Erschließungsplan

• Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand

• Tatsächliche Nutzung

• Informelle Planungen

• Entwicklungsstufe des Grundstücks

• Bodenordnungsverfahren

• Enteignungs- und Entschädigungsverfahren

• Besonderes Städtebaurecht z. B.:

• Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen (Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, Stadtumbau, Erhaltungssatzungen, Städtebauliche Gebote)

• Weitere gemeindliche Satzungen, Stadtrecht (z. B. Baumschutzverordnung)

• Bauordnungsrechtliche Situation

• Baugenehmigungen

• Abstandsflächen/Nachbarschutz

• Stellplatzpflichten

• Abgeschlossenheit

• Erweiterungsmöglichkeiten der baulichen Anlagen, Baurechtsreserve

• Weitere öffentlich-rechtliche Regelungen (Immissionsschutz, Umweltschutz, Naturschutz, Denkmalschutz/Ensembleschutz, Baulasten, Planfeststellungen - Fernstraße, Bahn etc. -, Öffentlich-rechtliche Verträge)

• Privatrechtliche Situation

• Grundbuchrechtlich gesicherte Rechte/Belastungen (Dienstbarkeiten etc.)

• Nicht eingetragene Rechte/Belastungen etc.

• Verträge (Miet- und Pachtverträge etc.)

• Nachbarrechte

• Altlastenkataster

• Wohnungs- und Teileigentum: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung (Inhalt und Hinweis auf Besonderheiten, Aufteilungspläne (Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte), Eigentümergemeinschaft: relevante Beschlüsse und Vereinbarungen, Instandhaltungsrücklagen, Hausgeld etc.

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Beschreibung und Beurteilung der baulichen Anlagen und sonstigen Anlagen

• Gebäudeart, Nutzungen (inkl. Nebengebäude)

• Baujahr

• Bauweise, Baukonzeption (z. B. Grundrissgestaltung, Geschosshöhen, Ausbauverhältnis, Belüftung, Belichtung)

• Baubeschreibung (Rohbau, Innenausbau und Gebäudetechnik)

• Bauzustand (auch Baumängel, Bauschäden, unterlassene Instandhaltung), Hinweise auf nicht untersuchte Bauteile oder vermutete Schäden, Kontaminierungen etc.

• Energetischer Zustand, Energieausweis

• Zeitpunkt und Umfang von Modernisierungen und Erweiterungen sowie von Instandhaltungs- und/oder Sanierungsmaßnahmen

• Erforderlicher Abbruch

• Besondere Bauteile und Einrichtungen

• Angabe der Gesamtnutzungsdauer

• Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (Angaben zum zugrunde liegenden Modell etc.)

• Ggf. Angabe des fiktiven Baujahrs mit Begründung

• Außenanlagen, ggf. bewertungsrelevantes Zubehör

 

Flächen- und Massenangaben einschließlich Prüfung der verwendeten Unterlagen (soweit für die Wertermittlung relevant)

• Angewandte Berechnungsgrundlagen mit Quellenangabe (z. B. gif-Flächenrichtlinien, DIN 277, II. Berechnungsverordnung, Wohnflächenverordnung etc.)

• Verwendete Unterlagen (Bauzeichnung, Fremdberechnungen, örtliches Aufmaß etc.)

• Wohn-/Nutzfläche

• Mietfläche

• Brutto-Grundfläche (BGF)

• Brutto-Rauminhalt (BRI)

• Maß der baulichen Nutzung: Bebaute Fläche und Grundflächenzahl (GRZ), (wertrelevante) Geschossfläche und Geschossflächenzahl (GFZ und/oder WGFZ), Baumasse und Baumassenzahl (BMZ), Ergebnis der Plausibilisierung/Prüfung vorgelegter (nicht selbst erstellter) Berechnungen

 

Wirtschaftliche Gegebenheiten und Grundstücksmarkt

• Makroökonomischer Überblick mit Schwerpunkt Immobilienmarkt je nach Objektart (wohnwirtschaftlich, gewerblich, gemischt)

• Nutzungs-/Drittverwendungsmöglichkeiten

• Demographische Entwicklung

 

Zusammenfassung und Beurteilung

• Zusammenfassende Beurteilung der Lage- und Objekteigenschaften

• Einordnung des Bewertungsobjektes in den relevanten Teilmarkt

• Marktgängigkeit, Verwertbarkeit

• Markteinschätzung zum Wertermittlungsstichtag

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2. Wertermittlung

Wahl des/der Wertermittlungsverfahren/s

• Wahl des maßgeblichen, marktüblichen Verfahrens unter Berücksichtigung des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs sowie der Verfügbarkeit und Eignung von Daten mit entsprechender Begründung

• Beachtung des Grundsatzes der Modellkonformität

• Ggf. Wahl eines zusätzlichen Verfahrens mit besonderer Begründung

• Angabe der verwendeten Grundlagen und Verfahrensgrundsätze (z. B. ImmoWertV, ImmoWertA, IAS, EVS o.ä.)

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Durchführung eines oder mehrerer Wertermittlungsverfahren:

 

Vergleichswertverfahren

• Bodenwertermittlung

• Angepasster Preisvergleich tatsächlicher, geeigneter Verkäufe (direktes Vergleichswertverfahren)

• Bodenrichtwerte mit Anpassung an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjektes (indirektes Vergleichswertverfahren), Ermittlung des objektspezifisch angepassten Bodenrichtwertes

• Darlegung der Datengrundlagen und verwendeten Indizes und Umrechnungskoeffizienten mit Quellenangabe

• Bebaute Grundstücke (einschließlich Wohnungs- und Teileigentum)

• Angepasster Preisvergleich tatsächlicher, geeigneter Verkäufe (direktes Vergleichswertverfahren)

• Vergleichsfaktorverfahren mit Anpassung an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjektes (indirektes Vergleichswertverfahren), Ermittlung des objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors

• Darlegung der Datengrundlagen und verwendeten Indizes und Umrechnungskoeffizienten mit Quellenangabe

• Ermittlung des (marktangepassten) vorläufigen Vergleichswertes

• Bestimmung des Vergleichswertes unter Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale

• Begründung der Wertansätze bei sachverständiger Schätzung

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Ertragswertverfahren

• Marktüblich erzielbare Erträge

• Tatsächliche Mieterträge und Beurteilung ihrer Marktüblichkeit unter Berücksichtigung der Modellkonformität

• Angaben über mietvertragliche oder sonstige vertragliche Bindungen

• Berücksichtigung nicht vermieteter oder eigen genutzter Räume

• Bewirtschaftungskosten, nach Kostenart, mit Angaben zur Quelle und den Prämissen des zugrunde liegenden Modells

• Ermittlung des Reinertrages

• Herleitung des objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatzes mit Angaben zur Quelle und den Prämissen des zugrunde liegenden Modells

• Bodenwertverzinsung bei Anwendung des allgemeinen Ertragswertverfahrens unter Berücksichtigung von ggf. selbstständig nutzbaren oder sonstigen Grundstücksteilflächen

• Darstellung des Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen bei Anwendung des allgemeinen Ertragswertverfahrens

• Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer

• Darstellung des Barwertfaktors

• Ermittlung des vorläufigen Ertragswertes

• Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (ggf. Marktanpassung mit Begründung)

• Ermittlung des marktangepassten vorläufigen Ertragswertes

• Bestimmung des Ertragswertes unter Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale

• Begründung der Wertansätze bei sachverständiger Schätzung

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Sachwertverfahren

• Ermittlung der durchschnittlichen Herstellungskosten

• Ggf. Ansatz der Baunebenkosten

• Anpassung mit Regionalfaktor

• Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer

• Ansatz eines Alterswertminderungsfaktors

• Ermittlung des vorläufigen Sachwertes

• Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung mit Begründung)

• Ermittlung des marktangepassten vorläufigen Sachwertes

• Bestimmung des Sachwertes unter Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale

• Begründung der Wertansätze bei sachverständiger Schätzung

 

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

• Herleitung und Berücksichtigung des Werteinflusses von besonderen objektspezifische Grundstücksmerkmalen (z. B. Baumängel und Bauschäden, besondere Ertragsverhältnisse, grundstücksbezogene Rechte und Belastungen)

• Je nach Art des besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmals Darlegung der Erkenntnisquellen und Befundtatsachen (z. B. Feststellungen bei der Ortsbesichtigung, Eintragung im Grundbuch, Inhalt der Bewilligungsurkunde)

• Ausweisung von Anpassungen aus Gründen der Modellkonformität aufgrund der Verwendung von Daten der Gutachterausschüsse oder anderer Quellen

 

Sonstige Verfahren, jeweils mit Einschätzung ihrer Aussagefähigkeit

• Sonstige Verfahren zur Bodenwertermittlung (z.B. Residualwertverfahren, deduktives Verfahren)

• Sonstige Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke (z.B. Discounted Cashflow-Verfahren)

• Liquidationswertverfahren

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Verkehrswert (Marktwert)

• Berücksichtigung der Marktlage zum Wertermittlungsstichtag (falls nicht abschließend innerhalb des Verfahrens geschehen)

• Würdigung der Ergebnisse des/der angewendeten Wertermittlungsverfahren/s

• Ableitung des Verkehrswerts aus den Verfahrensergebnissen (Begründung evtl. zusätzlicher erforderlicher Zu- und Abschläge)

• Angabe des Verkehrswertes

• Beschreibung der getroffenen Annahmen (insbesondere, soweit sie von der tatsächlichen Situation abweichen), Verweis auf entsprechende Fundstellen im Gutachten

• Plausibilisierung der Wertermittlungsergebnisse je nach Verfahrensart (z. B. mit Hilfe von Vergleichspreisen, Gebäude- oder Ertragsfaktoren, Marktanalysen)

• Sachgerechte Rundung

 

Sonstige Immobilienwerte

• Steuerliche und bilanzielle Werte, Versicherungswerte sowie andere Werte, je nach Aufgabenstellung

 

Ergänzende Anlagen (sofern für die Nachvollziehbarkeit erforderlich)

• Paginierung und Nummerierung der Anlagen

• Pläne mit Angabe zum Maßstab:

• Übersichtspläne

• Flurkarte mit Nordpfeil (aktuell zum Stichtag)

• Gebäudegrundrisse mit Nordpfeil

• Gebäudeschnitte und ggf. -ansichten

• Flächen- und/oder Massenberechnungen, Flächen- und/oder Massenaufstellungen etc.

• Fotodokumentation mit Bildunterschriften und Angabe zu Datum und Herkunft (sofern es sich um Fremdmaterial handelt)

• Ggf. Unterlagen zu besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (z. B. Lageplan mit Wegerechtsfläche o.ä.)

• Ggf. weitere erläuternde Unterlagen (z. B. Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, Satzungen, Baubeschreibungen, Urteile, Literatur, Rechercheergebnisse, etc.)

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