Erbschaft Haus

Erbschaft und Schenkung

Immobilienbewertung bei Erbschaft und Schenkung

Erbfall und Schenkung

Wird in Deutschland eine Immobilie vererbt oder verschenkt, kann der Erbe u.U. erbschaftssteuerpflichtig oder schenkungssteuerpflichtig werden. Die Berechnung der Erbschaftssteuer und der Schenkungssteuer stimmen weitgehend überein. Die Steuern sind im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) geregelt. Ein Immobilienerwerb in Folge einer Erbschaft wird auch als „Erwerb von Todes wegen“ bezeichnet.

Höhe der Steuer

Die Höhe der Steuern ist abhängig vom Wert der Immobilie nach dem Steuerrecht und dann vom steuerlichen Freibetrag des Erben. Der Freibetrag wiederum ist abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis natürlich von der Höhe des Immobilienwerts bzw. des übertragenen Vermögens abzüglich Schulden. Die Steuer fällt umso höher aus, desto entfernter das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser bzw. Schenkendem und Erbe bzw. Beschenktem ist. Das Verwandtschaftsverhältnis wird in Steuerklassen eingeteilt:

  • Steuerklasse 1: Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder und Adoptivkinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern (nur bei Erwerb von Todes wegen - nicht bei Schenkung)

  • Steuerklasse 2: Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten

  • Steuerklasse 3: alle weiteren Verwandtschaftsverhältnisse und alle übrigen Personen

Dabei gelten für die nachfolgend genannten Verwandtschaftsverhältnisse jeweils folgende Freibeträge. Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer fällt demnach erst dann an, wenn diese Beträge überschritten werden:

  • Freibetrag von 500.000,- € für Ehegatten und Lebenspartner

  • Freibetrag von 400.000,- € für Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder und Enkelkinder (sofern deren Eltern bereits verstorben sind)

  • Freibetrag von 200.000,- € für Enkelkinder

  • Freibetrag von 100.000,- € für Eltern und Großeltern (nur bei Erwerb von Todes wegen)

  • Freibetrag von 20.000,- € für Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder und alle übrigen Personen

Liegt der Wert einer geerbten Immobilie über dem Freibetrag, fällt Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer an. Die Höhe des Steuersatzes ist abhängig vom Wert, welcher den Freibetrag übersteigt und der Steuerklasse.

Problem der vereinfachten Bewertung

Die Berechnung der Steuer erfolgt durch das Finanzamt anhand von vereinfachten Verfahren. Da die Immobilienbewerter des Finanzamts üblicherweise keine Besichtigung der Immobilie vornehmen, werden darüber hinaus keine wertmindernden Umstände wie z.B. Bauschäden oder Baumängel berücksichtigt, welche den Wert der Immobilie negativ beeinflussen können. So kann sich ein vom tatsächlichen Verkehrswert bzw. Marktwert abweichender, zu hoher Immobilienwert ergeben.
Die Folge einer zu hohen Wertschätzung durch das Finanzamt, ist eine zu hohe Erbschaftssteuer. Daher kann es sich für den Steuerpflichtigen lohnen, den niedrigen gemeinen Wert (gemäß § 198 Bewertungsgesetz) seiner geerbten Immobilie anhand eines Verkehrswertgutachtens nachzuweisen.

Beispiel

Ein Sohn erbt von seiner Mutter eine Immobilie, dessen Wert vom Finanzamt mit 800.000,- € festgesetzt wird. Aufgrund des Verwandtschaftsverhältnisses gilt Steuerklasse I und der Sohn hat einen Freibetrag von 400.000,- €. Der steuerliche Wert beträgt demnach 400.000,- € (800.000,- € - 400.000,- €). Bei Steuerklasse I beträgt der Steuersatz demnach 15 %. 
Der Sohn erhält daher einen Bescheid über Erbschaftssteuer in Höhe von 60.000,- € (15 % von 400.000,- €). Er ist jedoch der Ansicht, dass der vom Finanzamt berechnete Wert zu hoch ist, da bei dem Gebäude wesentliche Bauschäden vorhanden sind, die den Wert der Immobilie mindern würden. Um den Wert der Immobilie festzustellen, beauftragt er daher einen Sachverständigen für Grundstücksbewertung mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. Der Sachverständige hält es für erforderlich und für marktgerecht, die vorhandenen Bauschäden teilweise zu berücksichtigen in dem er die Kosten für die Schadensbeseitigung in Höhe von 80.000,- € wertmindernd abzieht. Damit ermittelt der Sachverständige mit seinem Gutachten einen Verkehrswert von 720.000,- €. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000,- € ergibt sich ein steuerlicher Wert von 320.000,- € als Grundlage für die Ermittlung der Erbschaftssteuer. Bei dem Steuersatz von 15 % ergibt sich eine Erbschaftssteuer von nun 48.000,- € (15 % von 320.000,- €).
Anhand des Verkehrswertgutachtens konnte somit eine Steuerersparnis von 12.000,- € (60.000,- € - 48.000,- €) erreicht werden.

Fazit

Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch einen Sachverständigen anhand eines Verkehrswertgutachtens kann sich für den Steuerpflichtigen lohnen, um bei Erbschaft und Schenkung Steuern zu sparen.