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AfA - Abschreibung bei Mietobjekten

Immobilienbewertung für AfA-Berechnung

Was ist die AfA?

AfA ist die Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“. Bei nicht selbstgenutzten Immobilien, also bei Mietobjekten wie Mehrfamilienhäuser oder Geschäftshäuser können die Anschaffungskosten und die Herstellungskosten des Gebäudes über einen bestimmten Zeitraum als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Für den Grund und Boden kann keine AfA in Anspruch genommen werden. Auch für selbstgenutzte Immobilien gibt es keine AfA.

Arten der Abschreibung

Abschreibungen können linear (gem. § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz) oder degressiv (gemäß § 7 Abs. 5 Einkommensteuergesetz) erfolgen. Ab dem 1. Januar 2206 ist nur noch die lineare Abschreibung zulässig

Was sind Anschaffungs- und Herstellungskosten?

Anschaffungskosten
Zu den Anschaffungskosten zählen u.a.:

  • Kaufpreis

  • Grunderwerbsteuer

  • Provision des Maklers

  • Kosten des Notars für den Kaufvertrag

Herstellungskosten
Zu den Herstellungskosten zählen u.a.:

  • Untersuchungen des Baugrunds

  • Kosten für die Errichtung des Gebäudes (auch Abbruchkosten)

  • Behördliche Baugenehmigungskosten

  • Honorare für Planungsleistungen von Ingenieuren (z.B. Statiker) und Architekten

  • Außenanlagen (z.B. Zäune und Wege)

Dauer und Höhe der Abschreibung

Dauer und Höhe der AfA sind abhängig von der Gebäudeart und von der Nutzung. So gelten für Neubauten andere Abschreibungssätze als für Altbauten oder für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen.

Wohngebäude

  • Neubauten: 50 Jahre mit 2 %

  • Sonder-Afa neu geschaffener Wohnraum (Bauantrag nach 31.08.2018 bis 01.01.2022 gestellt): 4 Jahre mit 5 %

  • Altbauten: vor 1925 errichtet: 40 Jahre mit 2,5 %; nach 1925 errichtet: 50 Jahre mit 2 %

  • Bei Denkmalschutz: vor 1925 errichtet: 2,5 %; nach 1925 errichtet: 2 %; zusätzlich 8 Jahre mit 9 % und 4 weitere Jahre mit 7 %

Gewerbliche Gebäude

Bei gewerblich genutzten Gebäuden im Betriebsvermögen beträgt die Dauer der Abschreibung 33,3 Jahre bei einer Abschreibung von 3 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten (gemäß § 7 Abs. 1 EstG).

Bemessung der AfA

Die AfA kann nur für die Anschaffungs- und Herstellungskosten eines Gebäudes gewährt werden, nicht jedoch für den Boden. Die Aufteilung des Grundstücks ist darin begründet, dass der Boden ewig nutzbar ist und somit keiner Abnutzung unterliegt, hingegen ein Gebäude nur eine begrenzte Nutzungsdauer hat und während dieser Zeit an Wert verliert.
Für die Bemessung der AfA (Absetzung für Abnutzung) ist daher der Kaufpreis der Immobilie in einen Bodenwertanteil und einen Gebäudewertanteil aufzuteilen.

Berechnung der AfA

Vereinfachtes Verfahren der Finanzämter

Das Finanzamt ermittelt den Gebäudewert mit einem vereinfachten Verfahren anhand von sogenannten typisierten Herstellungskosten (THK). Bei der Ermittlung dieser typisierten Herstellungskosten wird bezüglich der Gebäudeart, der Standardmerkmale, der laufenden Instandhaltungskosten, der Alterswertminderung und evtl. Sonderbauteile jeweils von Durchschnittswerten ausgegangen. Die typisierten Herstellungskosten werden auf Grundlage der Normalherstellungskosten (NHK) ermittelt.

 

Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen

Normalherstellungskosten werden bei der Verkehrswertermittlung gemäß § 194 BauGB in Verbindung mit den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in der Regel nur zur Berechnung eines Sachwertobjekts, wie z.B. ein Einfamilienhaus, genutzt, nicht jedoch für die Wertermittlung von Renditeobjekten. Für diese Objektart wird üblicherweise das Ertragswertverfahren gerechnet.

 
Auswirkung der unterschiedlichen Verfahren

Wird vom Finanzamt zur Kaufpreisaufteilung ein Verfahren verwendet, welches für die Verkehrswertermittlung nicht gebräuchlich ist, ist die Auswirkung oft eine größere Abweichung des vom Finanzamt ermittelten Wertes zum tatsächlichen Wert bzw. zum Kaufpreis und infolgedessen häufig ein zu niedriger Gebäudewertanteil.

Ein zu niedrig berechneter Gebäudewertanteil hat dann eine geringere AfA zur Folge. Dies bedeutet einen steuerlichen und damit finanziellen Nachteil für den Immobilienkäufer.

Der Käufer hat jedoch die Möglichkeit, den Nachweis des Gebäudewertanteils anhand eines Verkehrswertgutachtens gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen.

Beispiel

Herr Müller kauft ein Grundstück, das mit einem Mehrfamilienhaus (Baujahr 1892) bebaut ist. Die Anschaffungskoten inkl. Grunderwerbsteuer, Maklercourtage und Notar- und Gerichtskosten betragen insgesamt 2.431.166,00 €. Das Finanzamt nimmt daraufhin anhand des vereinfachten Verfahrens zur Verkehrswertermittlung eine Gebäudewertermittlung anhand des Gebäudesachwerts vor.

Das Finanzamt hat zur Kaufpreisaufteilung den Bodenwert mit 273.600, € und den Gebäudewert anhand des vereinfachten Verfahrens mit 600.490,- € errechnet. Der somit ermittelte Gesamtwert beträgt damit nur 874.090,- €. Die prozentualen Anteile am Gesamtwert betragen 31,3 % für den Boden und 68,7 % für das Gebäude. Diese prozentualen Anteile überträgt das Finanzamt dann auf den tatsächlichen Kaufpreis, womit sich ein Kaufpreisanteil von 1.670.211,- € für das Gebäude ergibt. Dieser Betrag wird nun Grundlage für die Ermittlung der Afa. Bei dem vom Finanzamt geschätzten Gebäudeanteil von 1.670.211,- € und einem Abschreibungssatz von 2,5 % (bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden) beträgt die jährliche Abschreibung somit rd. 41.755,00 €.

 

Da der vom Finanzamt ermittelte Gesamtwert deutlich von den tatsächlichen Anschaffungskosten von 2.431.166,- € abweicht, rät der Steuerberater von Herrn Müller diesem zu einer Überprüfung der Kaufpreisaufteilung durch einen Sachverständigen für Immobilienbewertung. Der Sachverständige ermittelt daraufhin anhand eines Verkehrswertgutachtens den marktgerechten Wert des Grundstücks mit rd. 2.440.000,- €. Dieser Wert teilt sich auf in 273.600,- € (= 11,2 %) Für den Bodenwert und 2.166.400,- € (= 88,8 %) für den Gebäudewert.

Diese prozentualen Anteile des vom Sachverständigen geschätzten Verkehrswerts werden nun auf den tatsächlichen Kaufpreis übertragen.

Bei dem vom Sachverständigen geschätzten Gebäudeanteil von 2.158.875,40,- € und einem Abschreibungssatz von 2,5 % beträgt die jährliche Abschreibung somit rd. 53.972,00 € gegenüber dem vom Finanzamt mit 41.755,00 € berechneten Betrag. 

Durch den Nachweis eines höheren Gebäudewerts anhand des Verkehrswertgutachtens ergibt sich ein deutlich höherer jährlicher Abschreibungsbetrag für den Käufer des Grundstücks.

Fazit

Nach dem Kauf eines Renditeobjekts sollte geprüft werden, ob die Berechnung des Finanzamtes zur Aufteilung in Bodenwert und Gebäudewert den tatsächlichen Kaufpreisanteilen entspricht. Ein vom Finanzamt zu niedrig berechneter Gebäudewertanteil hat eine zu geringe Abschreibung zur Folge. Die steuerlichen Vorteile durch den Immobilienerwerb können somit nicht optimal genutzt werden.