Optimierung der Gebäudeabschreibung - AfA-Satz erhöhen mit Nachweis kürzerer Restnutzungsdauer

Nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EstG ist es möglich, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer von Gebäuden aufgrund eines schlechten baulichen Zustands in Folge von Bauschäden und Baumängeln nachzuweisen und damit die typisierten AfA-Sätze zu erhöhen. Dafür ist in der Regel jedoch ein umfangreiches Schadensgutachten erforderlich.


Eine weitere Möglichkeit, eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen, wurde mit dem Urteil des Bundesfinanzhofs (Urteil vom 28.7.2021, IX R 25/19) dahingehend geschaffen, dass dafür nun nicht mehr zwingend ein Bauschadensgutachten erforderlich ist.


Eine kürzere Restnutzungsdauer kann demnach auch anhand des Modernisierungsstands eines Gebäudes mit dem „Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer“ gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) nachgewiesen werden. Eine entsprechende Berechnung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung ist ausreichend. Anhand dieser Modellrechnung ist es ohne umfangreiches Gutachten möglich, ein verkürzte (Rest)Nutzungsdauer von Gebäuden nachzuweisen und damit die AfA Sätze teilweise deutlich zu erhöhen.


Beispielrechnung bei einem Gebäudewert von 800.000,- €

  • Abschreibung mit § 7 Abs. 4 EstG bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren und einem AfA-Satz vom 2 % (z.B. Mehrfamilienhaus):

  • Abschreibungsbetrag p.a.: 16.000,- €


  • Abschreibung mit ermittelter kürzerer (Rest)Nutzungsdauer gemäß ImmoWertV von 33 Jahren und einem AfA-Satz demzufolge von rd. 3,00 %:

  • Abschreibungsbetrag p.a.: 24.000,- €


Ergebnis: In dem Beispiel kann durch den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer ein um 8.000,- € höherer jährlicher Abschreibungsbetrag erzielt und damit die Steuerlast verringert werden.


Das Urteil des BFH hat zu einer deutlichen Zunahme von entsprechenden Anträgen bei den Finanzbehörden geführt. Dies hat nun offenbar auch die Bundesregierung erkannt und will die Möglichkeit des Nachweises einer kürzeren Nutzungsdauer abschaffen. Ein entsprechender Kabinettsentwurf liegt bereits vor. Eigentümer von Abschreibungsimmobilien sollten daher gemeinsam mit ihrem Steuerberater schnellstmöglich prüfen, ob diese Möglichkeit der Abschreibung für ihr Gebäude möglich und sinnvoll ist.


Die Berechnung kann in Kurzform (ca. 4 Seiten) erfolgen. Eine Besichtigung des Objekts ist in jedem Fall erforderlich. Das Honorar ist abhängig von der Objektart:

  • Ein/Zweifamilienhaus 450,- €

  • Mehrfamilienhaus / gemischt genutztes Gebäude / Gewerbeobjekt ab 550,- €

Für weitere Informationen nehmen Sie bitte Kontakt auf.

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