Das A bis Z der Immobilienbewertung

A

Altbau

Als Altbauten werden üblicherweise Gebäude bezeichnet, die vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden

Amtsgericht

Amtsgerichte sind in Deutschland die unterste Stufe der Gerichte. Die Organisation der Amtsgerichte erfolgt durch die Bundesländer. Amtsgerichte werden in Gerichtsbezirken geordnet. Für den Immobilienbereich sind Amtsgerichte von Bedeutung im Zusammenhang mit der Führung des Grundbuchs, in dem alle Grundstücke verzeichnet sind.

Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer einen gleichbleibenden Betrag (meistens monatlich) an den Kreditgeber. Die Zahlungen setzen sich aus Zinsen und Tilgungen zusammen. Während der Laufzeit verringert sich der Anteil der Zinszahlungen und es erhöht sich der Anteil der Tilgungen (bei gleichbleibender Rate).

Auflassung

Die Auflassung ist ein Teil des Kaufvertrags. Der Käufer verpflichtet sich, den Kaufpreis zu bezahlen und der Verkäufer übergibt im Gegenzug die Immobilie an den Käufer. Ohne die Auflassung erfolgt keine Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch. Die Auflassung kann erst nach Zahlung des Kaufpreises erfolgen. Der Notar teilt die Zahlung des Kaufpreises dem Grundbuchamt mit, welches daraufhin die Umschreibung auf den Käufer vornimmt.

Aufteilung

Durch die Aufteilung wird ein bis dahin ungeteiltes Objekt (z.B. ein Mehrfamilienhaus) in mehrere grundbuchlich selbständige Einheiten aufgeteilt. Voraussetzung für eine Aufteilung ist eine von der Baubehörde genehmigte Abgeschlossenheitserklärung in Form einer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dann wird mit einer Teilungserklärung die Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum vorgenommen. Anschließend kann das Anlegen der Grundbücher der neu geschaffenen Einheiten (Wohnungseigentum oder Teileigentum) erfolgen.

Auftragszweck

Der Auftragszweck ist der Grund, wofür das Gutachten verwendet werden soll. Zum Beispiel: Erbstreit, Scheidung, Kauf oder Verkauf eines Grundstückes bzw. einer Immobilie, Entscheidungen in Kapitalanlagen (Kauf eines Mehrfamilienhauses), Erbauseinandersetzung, Vermögensaufstellung, Enteignungsverfahren und Entschädigungsverfahren, steuerliche Zwecke (Entnahme, Einlage), Erbbauzinsanpassung, Gegengutachten, Gutachtenüberprüfung.

B

Baugenehmigung

Für die Durchführung bestimmter Baumaßnahmen ist eine Baugenehmigung erforderlich. Es bedürfen jedoch nicht alle Baumaßnahmen einer Baugenehmigung. Die Regelungen für Baumaßnahmen finden sich in den jeweiligen Landesbauordnungen. Die Genehmigung einer Baumaßnahme erfolgt durch die örtlichen Bauaufsichtsbehörden

Baugesetzbuch

BaugesetzbuchDas Baugesetzbuch (BauGB) bestimmt das Bauplanungsrecht in Deutschland. Das Baugesetzbuch ist in vier Teile gegliedert:  Allgemeines Städtebaurecht, Besonderes Städtebaurecht, Sonstige Vorschriften sowie Überleitungsvorschriften und Schlussvorschriften. Der Verkehrswert (Marktwert) wird im Baugesetzbuch in § 194 folgendermaßen definiert: “Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre”.

Baulasten

Eine Baulast ist im Bauordnungsrecht eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Der Grundstückeigentümer verpflichtet sich damit, Dinge, die das Grundstück betreffen zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Alle Baulasten werden im Baulastenverzeichnis der Baubehörde geführt. Baulasten können sein: Abstandsflächenbaulast, Stellplatzbaulast, Vereinigungsbaulast. Baulasten werden bei der Verkehrswertermittlung in der Regel wertmindernd berücksichtigt.

Baumangel

Ein Baumangel ist die Abweichung der vereinbarten Beschaffenheit vom tatsächlichen Zustand. Die Folge von einem Baumangel kann ein Bauschaden sein.

Bauordnungsrecht

Das Bauordnungsrecht regelt die Errichtung, Änderung und den Abbruch von baulichen Anlagen. Jedes Bundesland hat sein eigenes Bauordnungsrecht. Die Vorschriften können von Bundesland zu Bundesland voneinander abweichen. Im Bundesland Niedersachsen sind diese Vorschriften in der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) geregelt.

Bauschaden

Ein Bauschaden ist ein Schaden an einem Gebäude, der zum Beispiel hervorgerufen werden kann durch: Unterlassene Instandhaltung, äußere Einwirkung (zum Beispiel Hagelschaden). Ein Bauschaden kann die Folge von einem Baumangel sein. Die Kosten für die Beseitigung von einem Bauschaden können den Verkehrswert einer Immobilie mindern. In einem Verkehrswertgutachten wird ein Bauschaden wertmindernd berücksichtigt, wenn dies am örtlichen Immobilienmarkt üblich ist, das heißt wenn dieser Bauschaden üblicherweise einen Einfluss auf den Marktwert der Immobilie hat.

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist für Kreditinstitute bei der Vergebung eines Darlehens, z.B. bei einem Immobilienkauf, wichtig. Anhand des errechneten Beleihungswertes, der unter dem geschätzten Verkehrswert liegt, bestimmt das Kreditinstitut die Höhe des zu vergebenden Darlehens. Die Regelungen zur Ermittlung des Beleihungswertes sind in der Beleihungswertverordnung (BelWertV) festgelegt.

Beschränkt persönliche Dienstbarkeit

Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit berechtigt denjenigen, zu dessen Gunsten diese Dienstbarkeit besteht, das Grundstück in der beschriebenen Art zu nutzen. Ein Bespiel einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit ist das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten beinhalten alle Betriebskosten eines Gebäudes. Umlagefähige Kosten sind: Grundsteuer, Wasserverbrauch, Allgemeinstrom, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Entwässerung, Hausmeister, Hausreinigung, Schornsteinfeger und Versicherungen. Nicht umlagefähige Kosten sind: Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Mietausfall.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert gibt den Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens von Grundstücken bei gleicher Nutzung an und dient als Hilfswert zur Wertermittlung von Immobilien sowie der Besteuerung von Grund und Boden. Es handelt sich hierbei nicht um den Verkehrswert. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein Gebiet mit den wesentlich gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen.

Bodenwertermittlung

Der Bodenwert wird gemäß § 16 Absatz 1 Satz 1 ImmoWertV üblicherweise im Vergleichswertverfahren ermittelt. Bei der Bodenwertermittlung können Vergleichskaufpreise oder geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden.

C

Courtage

Im Immobilienbereich versteht man unter Courtage, auch Provision genannt, in der Regel die Zahlung eines prozentualen Anteils des Kaufpreises einer Immobilie an den Immobilienvermittler (Makler). Seit 23.12.2020 gelten neue Regelungen für die Maklerprovision. Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wurde die Aufteilung der Maklerprovision für Käufer und Verkäufer neu geregelt.

D

Dachgeschoss

DachgeschossDas Dachgeschoss ist die letzte begehbare Fläche eines Gebäudes mit geneigtem Dach. Bei der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist zu berücksichtigen, dass Flächen unter Dachschrägen nur zu prozentualen Anteilen in die Gesamtwohnfläche einberechnet werden dürfen. Es dürfen z.B. bei Dachschrägen von 1 Meter bis 1,99 Meter die Grundfläche nur bis zu 50% angerechnet werden. Über 2,00 Meter wird die Wohnfläche dann voll angerechnet.

Darlehen

Ein Darlehen ist ein Geldbetrag, der dem Darlehensnehmer vom Darlehensgeber zur Verfügung gestellt wird. Die Regelungen zu einem Darlehen sind in einem Darlehensvertrag geregelt. Immobiliendarlehen sind überwiegend Annuitätendarlehen.

Denkmalschutz

Der Denkmalschutz schützt historische Kulturgüter vergangener Epochen mit dem Ziel, diese Denkmale in ihrer ursprünglichen Form zu erhalten. Mit Maßnahmen wie: Rekonstruktion (Wiederherstellung des Gebäudes), Konservierung (Bauteile werden haltbar gemacht), Restaurierung (Wiederherstellung von Kunstwerken) Sanierung (Instandsetzung). Ist ein Grundstück mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebaut, hat dies in der Regel einen Einfluss auf den Verkehrswert der Immobilie.

Dienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht an einem Grundstück. Mit einer Dienstbarkeit räumt der Eigentümer dem Berechtigten die Befugnis ein, dass Grundstück in einem bestimmten Umfang zu nutzen. Die Dienstbarkeit wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Dienstbarkeiten sind z.B. Wegerecht, Leitungsrecht, Nießbrauch.

Doppelhaus

Als Doppelhaus bezeichnet man 2 Häuser, die einseitig an der Grundstücksgrenze aneinander gebaut sind. Oftmals ist eine Doppelhaushälfte spiegelbildlich zur anderen Doppelhaushälfte gebaut.

E

Eigenbedarf

Als Eigenbedarf wird die Anmeldung des Vermieters einer Wohnung an den Mieter bezeichnet, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Angehörige seines Haushalts oder für Familienangehörige benötigt. In diesem Fall kann der Vermieter den Mietvertrag gemäß § 573 (2) Abs. 2 BGB kündigen

Eigenkapital

Eigenkapital bei einem Immobilienkauf bezeichnet den finanziellen Teil, der dem Käufer einer Immobilie selbst zur Verfügung steht, ohne diesen durch ein Darlehen finanzieren zu müssen.

Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung ist eine abgeschlossene Wohnung innerhalb z.B. eines Mehrfamilienhauses. Die gesetzlich korrekte Bezeichnung ist Wohnungseigentum. Gemäß § 1 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz – WEG ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Einfamilienhaus

EinfamilienhausEin Einfamilienhaus (bezeichnet auch als Einfamilienwohnhaus) ist ein Gebäude, welches zu Wohnzwecken dient. Das Einfamilienhaus verfügt, im Gegensatz zum Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus, nur über eine Wohneinheit. Einfamilienhäuser werden zum überwiegenden Teil von den Eigentümern selbstgenutzt und nicht vermietet. Einfamilienhäuser werden in unterschiedlichen Bauweisen und Baustilen errichtet wie z.B.: Bungalow, Stadthaus, Villa oder Landhausstil. Einfamilienhäuser werden von den Bauherren oder Eigentümern individualisiert gestaltet.

Einliegerwohnung

Eine Einliegerwohnung ist eine zusätzliche Wohnung in einem Einfamilienhaus, die gegenüber der Hauptwohnung eine untergeordnete Rolle spielt.

Energieausweis

Der Energieausweis soll Käufern und Mietern einer Immobilie die Möglichkeit geben, Auskunft über die Energieeffizienz zu einem Gebäude zu erhalten. Der Energieausweis muss Mietern und Käufern vom Vermieter bzw. Eigentümer als Information zur Verfügung gestellt werden. Die Regelungen für den Energieausweis sind in der Energieeinsparverordnung – EnEV enthalten.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist ein veräußerliches und vererbliches Recht, gegen Zahlung eines Erbbauzinses auf fremden Grund ein Gebäude zu errichten. Das Erbbaurecht wird über die Erbbaurechtsverordnung (ErbbRVO) geregelt. Der Erbbaurechtsnehmer ist nicht Eigentümer eines Grundstücks, sondern nutzt das Grundstück zur Errichtung eines Gebäudes z.B. eines Hauses. Der Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) erhält dafür in der Regel einen wiederkehrenden Geldbetrag (Erbbauzins).

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie. Es wird dabei der Ertragswert des Objekts ermittelt. Das Ertragswertverfahren wird in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in § 17 sowie in der Ertragswertrichtlinie (EW-RL) geregelt. Weitere in Deutschland übliche Verfahren sind das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Aus dem Ertragswertverfahren oder aus mehreren der genannten Verfahren wird der Verkehrswert abgeleitet. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Ertragswert der baulichen Anlagen und dem Bodenwert. Ablauf des Verfahrens: Der Jahresrohertrag des Grundstücks (Summe der Jahresnettokaltmieten) wird zunächst um die Bewirtschaftungskosten vermindert. Der sich dann ergebende Reinertrag wird mit dem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger ergibt sich anhand der Restnutzungsdauer des Gebäudes (Laufzeit) und anhand des Zinssatzes (Liegenschaftszinssatz). Zu dem somit errechneten Ertrag der baulichen Anlagen wird noch der Bodenwert hinzugerechnet. Abschließend werden noch eventuell vorhandene Abweichungen (z.B. Bauschäden oder Mietabweichungen) als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Das Ertragswertverfahren wird bei Grundstücken angewendet, bei denen der Ertrag den Preis am Immobilienmarkt bildet.

Diese Objektarten sind in der Regel:
  • Mehrfamilienhaus
  • Bürohaus und Geschäftshaus
  • Handelsimmobilie und Einzelhandelsimmobilie
  • gemischt genutzte Immobilien (z.B. Wohn- und Geschäftshäuser)
  • Spezialimmobilien (z.B. ein Hotel oder ähnliche)

Etage

Eine Etage, auch als Geschoss oder Stockwerk bezeichnet, ist eine Ebene innerhalb eines Gebäudes.

F

Fassade

Als Fassade bezeichnet man die Außenseite bzw. äußere Gestaltung eines Gebäudes. Für die Gestaltung einer Fassade können unterschiedliche Materialen verwendet werden, wie z.B. Klinker, Holz, Putz, Beton oder Holz.

Fertighaus

Ein Fertighaus ist ein Gebäude, welches aus vorgefertigten Bauteilen besteht. Die vorgefertigten Bauteile werden an die Baustelle geliefert und dort montiert. Die Ausführung kann in Massivbauweise (z.B. Stahlbeton oder Mauerwerksbau) oder in Leichtbauweise (z.B. Holzbauweise) erfolgen. Das Fundament besteht üblicherweise aus einer konventionellen Bodenplatte aus Stahlbeton. Vorteile der Fertigbauweise sind hauptsächlich eine kurze Bauzeit.

Finanzierung

Der Kauf einer Immobilie kann in den meisten Fällen nicht nur mit Eigenkapital getätigt werden. Bei einem Immobilienkauf ist daher meist eine Finanzierung bzw. Immobilienfinanzierung erforderlich. Kreditgeber sind dann z.B. Banken, Sparkassen, Volksbanken oder Bausparkassen.

Flurstück

FlurstückDas Flurstück oder auch Parzelle genannt, ist die amtlich vermessene Unterteilung einer Erdoberfläche. Ein oder mehrere Flurstücke können ein Grundstück bilden und sind im Liegenschaftskataster in der Flurkarte verzeichnet. Jedes Flurstück ist mit einer Ziffer gekennzeichnet.

G

Gegengutachten

Ein Gegengutachten ist ein Gutachten, das in der Regel im Streitfall von einem beauftragten Gutachter erstellt wird, um ein vorhandenes Verkehrswertgutachten auf Plausibilität, Richtigkeit und Nachvollziehbarkeit zu überprüfen.

Gemarkung

Die Gemarkung ist eine Flächeneinheit. Oftmals umfasst die Gemarkung einen Gemeindebezirk oder einen Stadtteil. Die Gemarkung besteht aus Fluren und Flurstücken. Die Bezeichnung der Gemarkung ist im Bestandsverzeichnis im Grundbuch aufgeführt.

Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum ist ein Begriff aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Gemeinschaftseigentum sind die Teile, Anlagen oder Einrichtungen eines Grundstücks bzw. eines Gebäudes (z.B. Mehrfamilienhaus), die nicht im Sondereigentum sind. Zum Gemeinschaftseigentum gehören z.B. Treppenhaus, Gemeinschaftsgarten, gemeinschaftliche Heizungsanlage, Dachfläche, Decken und tragende Bauteile. Regelungen zum Gemeinschaftseigentum und zum Sondereigentum sollten in der Teilungserklärung vorhanden sein.

Geschoss

Ein Geschoss, auch als Etage oder Stockwerk bezeichnet, ist eine Ebene innerhalb eines Gebäudes.

Geschossflächenzahl

Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist im Baurecht, der Baunutzungverordnung § 20 BauNVO festgelegt und gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Dabei werden ausschließlich Vollgeschosse berücksichtigt (kein Keller oder Dach). Die Geschossflächenzahl kann im Bebauungsplan eines Grundstückes festgelegt sein. Diese Vorgabe zur Geschossflächenzahl soll die Bebauungsdichte eines Baugebietes regulieren.

Grundbuch

Das Grundbuchregister ist ein amtliches, öffentliches Register im Grundbuchamt, in dem alle Grundstücke und deren Eigentümer eines Bezirkes verzeichnet sind. Das Grundbuch besteht aus dem Deckblatt, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Auf dem Deckblatt ist eingetragen: Zuständiges Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer. Im Bestandsverzeichnis ist eingetragen: Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Lage, Größe der Flurstücke. In der ersten Abteilung ist eingetragen: Die oder der Eigentümer des Grundstücks. In der zweiten Abteilung ist eingetragen: Lasten und Beschränkungen (z.B. Rechte wie ein Nießbrauch, Wegerecht, Leitungsrecht oder Wohnungsrecht). In der dritten Abteilung ist eingetragen: Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden. Eigentumswohnungen sind im Wohnungsgrundbuch eingetragen.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist vom Käufer beim Erwerb einer Immobilie zu entrichten. Die Höhe der Grunderwerbsteuer fällt je nach Bundesland in unterschiedlicher Höhe an und wird prozentual anhand des Kaufpreises berechnet. Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Grundschuld

Die Grundschuld ist eine Form der Sicherheit, die im Grundbuch einer Immobilie in Abteilung III eingetragen wird. Die Grundschuld dient zur Absicherung des Kreditgebers eines Darlehens.

Grundstück

Ein Grundstück bezeichnet einen vermessenen, räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Register des Grundbuchamtes eines jeden Amtsgerichtes eingetragen ist. Ein Grundstück kann bebaut oder unbebaut sein. Der Grund und Boden und die damit fest verbundenen Bestandteile, wie z.B. Gebäude, sind eine sachliche und rechtliche Einheit.

Gutachten

Mit einem Gutachten oder Verkehrswertgutachten wird der Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie geschätzt. Anlass für ein Verkehrswertgutachten können z.B. sein: Ehescheidung, steuerliche Zwecke, Erbauseinandersetzung, Zwangsversteigerung, Beleihungswertermittlung. Üblicherweise wird der Wert anhand folgender Verfahren geschätzt: Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren.

Gutachter

Ein Gutachter oder Sachverständiger verfügt über eine besondere Sachkunde in einem bestimmten Fachgebiet. Ein Gutachter trifft Feststellungen und bewertet diese, z.B. anhand eines Gutachtens, z.B. Verkehrswertgutachten. Da der Begriff Gutachter in Deutschland nicht offiziell geschützt ist, sollte darauf geachtet werden, einen entsprechend qualifizierten Gutachter zu beauftragen. Besonders qualifizierte Gutachter sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige. Diese müssen Ihre Sachkunde in einer Prüfung nachweisen und unterliegen fortlaufender Kontrolle.

H

Haus

Ein Haus ist ein Gebäude, das für Zwecke des Wohnens, des Arbeitens oder für sonstige Zwecke genutzt wird. Häuser werden z.B. genutzt als Wohnhaus, Krankenhaus, Rathaus, Parkhaus.

Hausgeld

Das Hausgeld ist eine monatliche Zahlung, die ein Eigentümer einer Wohnung an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlt. Diese monatliche Zahlung wird für die entstehenden Kosten des Gemeinschaftseigentums verwendet (im Wesentlichen für die Instandhaltungsrücklage sowie für die Verwaltungskosten). Der Hausgeldanteil jedes Eigentümers wird in der Regel anhand des Miteigentumsanteil festgelegt.

Herstellungskosten

Herstellungskosten oder Baukosten umfassen die Kosten für Planung und Herstellung eines Gebäudes. Die Kosten eines Bauwerks werden nach DIN 276 in Kostengruppen gegliedert:
  • 100: Grundstück
  • 200: Vorbereitende Maßnahmen
  • 300: Bauwerk – Baukonstruktionen
  • 400: Bauwerk – Technische Anlagen
  • 500: Außenanlagen und Freiflächen
  • 600: Ausstattung und Kunstwerke
  • 700: Baunebenkosten
  • 800: Finanzierung

I

Immobilie

Unter Immobilie ist ein unbebautes oder bebautes Grundstück zu verstehen. Bei bebauten Grundstücken gehören alle fest damit verbundenen Gegenstände dazu (z.B. ein Gebäude).

Immobilienbewertung

Anhand einer Immobilienbewertung oder Wertermittlung wird der Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie geschätzt. In Deutschland werden bei der Immobilienbewertung in der Regel das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren herangezogen.

Immobiliengutachten

Mit einem Immobiliengutachten, auch als Verkehrswertgutachten bzw. Marktwertgutachten bezeichnet, wird der Wert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks geschätzt. Ein Verkehrswertgutachten bzw. Marktwertgutachten besteht aus einem beschreibenden Teil und einem bewertenden Teil.

Indexmiete

Die Indexmiete ist eine Art der Mietvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter sowohl für Wohnungen als auch für Gewerbenutzung. Dabei ist die Miete an einen Index (z.B. Verbraucherpreisindex) gebunden. Die Indexmiete für Wohnraum ist geregelt in § 557b BGB. Eine andere Mietform ist die Staffelmiete.

Instandhaltungsrücklage

Eine Eigentümergemeinschaft von Wohnungen ist gemäß § 21 WEG – Wohnungseigentumsgesetz dazu verpflichtet, eine angemessene Instandhaltungsrücklage durch Zahlung des Hausgeldes durch die Wohnungseigentümer zu bilden. Die Instandhaltungsrücklage dient zur Instandhaltung (z.B. Dachreparatur, Fassadensanierung) des Gemeinschaftseigentums.

K

Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze ist ein Begriff aus dem Mietrecht für Wohnraum. Die Kappungsgrenze ist geregelt in § 558 Abs. 3 BGB. Die Kappungsgrenze besagt, dass die Miete für Wohnraum höchstens um 20 % innerhalb von 3 Jahren erhöht werden darf. In Gebieten mit geringem Angebot von Wohnraum dürfen die Bundesländer die Mieterhöhung weiter begrenzen (Mietpreisbremse). Weiterhin ist bei einer Mietanpassung auch die ortsübliche Vergleichsmiete zu beachten.

Katasteramt 

Das Katasteramt bzw. Vermessungsamt ist eine Behörde, die für die Führung des Liegenschaftskatasters zuständig ist. Das Liegenschaftskataster ist ein Register, in dem sämtliche Flurstücke verzeichnet sind.

Kaufpreis

Der Kaufpreis einer Immobilie ist der zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Preis beim Kauf einer Immobilie. Der Kaufpreis ist Inhalt des Kaufvertrages. Die Preisbildung kommt durch Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt zu Stande. Faktoren, die die Höhe des Kaufpreises beeinflussen sind z.B. Baujahr, Ausstattung, baulicher Zustand und Lage der Immobilie. Informationen über getätigte Käufe von Immobilien und bekannte Kaufpreise sind die Grundlage zur Ableitung erforderlicher Daten für die Immobilienbewertung.

Kaufpreissammlung

Die Kaufpreissammlung wird von den Gutachterausschüssen geführt und ist eine wichtige Grundlage für die Immobilienbewertung. Gemäß § 195 BauGB – Baugesetzbuch erhalten die Gutachterausschüsse jeden Kaufvertrag über ein Grundstück (auch Wohnungseigentum) durch den beurkundenden Notar zur Verfügung gestellt. Anhand von Auswertungen der Kaufverträge können wertrelevante Daten ermittelt werden und in die Kaufpreissammlung übernommen werden. Für die sachverständige Ermittlung des Vergleichswerts für ein Verkehrswertgutachten können Auskünfte aus der Kaufpreissammlung für mit dem Wertermittlungsobjekt vergleichbare Objekte herangezogen werden.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag bzw. Immobilienkaufvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer einer Immobilie. Kaufverträge über Immobilien müssen notariell beurkundet werden. Inhalt des Kaufvertrags sind u.a.: Angabe zu Käufer und Verkäufer, Angaben zum Objekt, der Kaufpreis, die Fälligkeit des Kaufpreises, Vereinbarung eines Übergabetermins, eine eventuelle Haftung des Verkäufers bzw. ein Ausschluss der Haftung und weitere Regelungen.

Keller

Ein Keller ist ein Geschoss eines Hauses, das teilweise oder ganz unter der umgebenden Oberfläche liegt. Keller können nicht nur zu Lagerzwecken genutzt werden, in ihnen können sich auch Hauswirtschaftraum oder Heizungsraum befinden. Teilweise werden Keller auch zu Wohnzwecken genutzt. Um Keller vor Feuchtigkeit zu schützen, ist eine Abdichtung der Kelleraußenwände erforderlich, die die örtlich zu erwartende Einwirkung durch Feuchtigkeit berücksichtigen muss. Regelungen für notwendige Abdichtungen finden sich in DIN 18533.

L

Liebhaberei

Als Liebhaberei bezeichnet man im Zusammenhang mit Immobilien die Betreibung einer Immobilie durch einen Steuerpflichtigen, ohne dabei die Absicht zu haben, einen Gewinn zu erzielen. Die Steuerbehörde erkennt in diesem Fall die Ausgaben bzw. Verluste, die im Zusammenhang mit dem Betreiben der Immobilie entstehen, als steuerlich nicht zu berücksichtigen an.

Liegenschaftskarte

Die Liegenschaftskarte ist ein Teil des Liegenschaftskatasters. In der Liegenschaftskarte sind folgende Informationen enthalten:
  • Flurstücksgrenzen
  • Flurstücksnummern
  • Bauwerke, Infrastruktur und Gewässer
  • Hausnummern und Straßennamen
  • Nutzungsarten

Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Gemäß § 14 Abs. 3 ImmoWertV – Immobilienwertermittlungsverordnung sind die Liegenschaftszinssätze die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Der Liegenschaftszinssatz ist je nach Objektart (z.B. Büroimmobilie, Logistikimmobilie, Mehrfamilienhaus) unterschiedlich hoch.

Loggia

Der Begriff Loggia stammt aus der italienischen Sprache und bedeutet “Loge” oder auch “Säulenvorhalle”. Eine Loggia zeichnet sich, im Gegensatz zu einem Balkon, dadurch aus, dass sie teilweise umschlossen ist und in das Gebäude eingeschnitten ist, während sich ein Balkon vor der Fassade befindet. Eine Loggia kann sich dabei wie ein Balkon zur Straßenseite oder zur Gartenseite öffnen. Durch diese Bauweise ist eine Loggia besser vor der Witterung geschützt als ein Balkon und oftmals besser nutzbar.

M

Maisonette

Unter einer Maisonette Wohnung (französisch maisonnette = „kleines Haus“) versteht man eine Wohnung, die über zwei oder mehr Geschosse verfügt. Oftmals sind diese Wohnungen in den oberen Geschossen eines Gebäudes zu finden.

Makler

Ein Makler bzw. Immobilienmakler erbringt Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Vermarktung einer Immobilie. Er ist Vermittler zwischen Eigentümer und Käufer bzw. Mieter. Ein Makler vermittelt den Verkauf oder die Vermietung von Wohnraum oder gewerblichen Objekten. Für seine Dienstleistung erhält der Makler eine Provision, auch Courtage genannt.

Marktwert

Nach Definition des § 194 Baugesetzbuch wird der Verkehrswert bzw. der Marktwert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Verkehrswert bzw. der Marktwert ist also der vom Sachverständigen geschätzte Wert, der bei dem nächsten Kauffall unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände am wahrscheinlichsten zu erzielen ist.

Mehrfamilienhaus

Als Mehrfamilienhaus oder Mehrfamilienwohnhaus bezeichnet man ein Gebäude, welches über mehr als zwei Wohnungen verfügt und überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird. Gebäude mit weniger als drei Wohnungen werden als Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus bezeichnet. Bei der Wertermittlung oder Immobilienbewertung ist die Unterscheidung zwischen Einfamilienhaus und Mehrfamilienhaus bei der Wahl des Bewertungsverfahrens von Bedeutung. Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser werden in der Regel anhand des Sachwertverfahrens und / oder des Vergleichswertverfahrens bewertet während Mehrfamilienhäuser anhand des Ertragswertverfahrens und / oder des Vergleichswertverfahrens bewertet werden.

Miete

Der Begriff Miete bezeichnet den vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Geldbetrag für die Überlassung einer Mieteinheit. Die Miete setzt sich in der Regel zusammen aus der Kaltmiete (Wohnung) bzw. Nettokaltmiete (Gewerbe) und der Nebenkostenvorauszahlung. Die Gesamtmiete wird als Warmmiete (Wohnung) oder Bruttowarmmiete (Gewerbe) bezeichnet. Regelungen zum Mietrecht sind in den §§ 535 bis 548 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) enthalten.

Mietfläche

Mietfläche ist diejenige Fläche, die im Zusammenhang mit einem Mietvertrag einem Mieter bzw. einer Mieteinheit zugeordnet ist. Für die Berechnung der Mietfläche ist zu unterscheiden zwischen Mietfläche zu Wohnzwecken und Mietfläche zu Nicht-Wohnzwecken. Die Mietfläche zu Wohnzwecken wird in Deutschland als Wohnfläche bezeichnet und nach den Vorschriften der (zurückgezogenen) DIN 283, der II. Berechnungsverordnung oder nach der Wohnflächenverordnung – WoFlV – berechnet. Für den öffentlich geförderten Wohnungsbau ist die Anwendung der Wohnflächenverordnung verbindlich. Für den frei finanzierten Wohnungsbau ist keine der genannten Vorschriften verbindlich, es wird jedoch in der Regel die Wohnflächenverordnung angewendet. Bei der Berechnung der Mietfläche zu Nicht-Wohnzwecken wird oftmals die DIN 277 oder die gif-Richtlinie der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung – gif e.V. angewendet.

Mietpreisbremse

Nach dem „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ dürfen die Mieten bei einer Neuvermietung höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Davon ausgenommen sind neu erstellte oder umfassend modernisierte Wohnungen. Die Mietpreisbremse kann von den Bundesländern in Gebieten mit knappem Wohnungsangebot beschlossen werden.

Mietspiegel

Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete einer Gemeinde oder einer Stadt. Gesetzliche Bestimmungen zum Mietspiegel finden sich in § 558c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Demnach sollen Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

Mietvertrag

Ein Mietvertrag ist ein Vertrag zwischen Vermieter und Mieter, in dem die Regelungen für die Nutzung des Mietobjekts enthalten sind. Der Vermieter überlässt damit dem Mieter den Gebrauch der Wohnung oder des Gewerbeobjekts und erhält dafür vom Mieter als Gegenleistung eine Mietzahlung. Zu unterscheiden ist die Vermietung zu Wohnzwecken von der Vermietung zu gewerblichen Zwecken. Regelungen über Mietverhältnisse von Wohnraum sind in den §§ 549 bis 577 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) enthalten. Diese Vorschriften sind für gewerbliche Mietverhältnisse nur sehr eingeschränkt anwendbar.

Miteigentumsanteil

Miteigentumsanteil ist ein Begriff aus dem Wohnungseigentumsrecht. Er gibt den rechnerischen Anteil des Wohnungseigentums oder Teileigentums zum Gemeinschaftseigentum an. Der Miteigentumsanteil wird z.B. für die Berechnung der Kosten des Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentums verwendet.

N

Nebenkosten

Nebenkosten (Betriebskoten) sind Kosten, die für den Betrieb einer Immobilie anfallen und zusätzlich zur Kaltmiete oder Nettokaltmiete vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können. Gemäß Betriebskostenverordnung §§ 1-2 können u.a. folgende Kosten auf den Mieter umgelegt werden:
  • Grundsteuer
  • Allgemeinstrom
  • Warmwasserkosten
  • Wasser- und Abwassergebühren
  • Fahrstuhlbetrieb
  • Müllabfuhr
  • Heizung
  • Straßenreinigung
  • Hausreinigung
  • Gartenpflege
  • Schornsteinfeger
  • Treppenhausreinigung
  • Wohngebäudeversicherung

Nießbrauch

Nach § 1030 BGB kann eine Sache in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Nießbrauch kann z.B. an einem Grundstück eingeräumt werden. Der Nießbrauchberechtigte erhält z.B. das Nutzungsrecht an einer Immobilie, d.h. er kann sie selbst bewohnen oder vermieten. Gemäß § 1041 BGB hat der Berechtigte für die Erhaltung zu sorgen, Ausbesserungen und Erneuerungen muss er nur durchführen, solange sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. Der Nießbrauch ist nach § 1059 BGB nicht übertragbar und erlischt gemäß § 1061 mit dem Tod des Nießbrauchers.

Notar

Ein Notar beglaubigt und beurkundet u.a. Rechtsgeschäfte wie z.B. einen Immobilienkauf. Bei einem Immobilienkauf ist es in Deutschland zwingend erforderlich, dass der Kaufvertrag durch einen Notar beurkundet wird.

Nutzfläche

Die Arten und die Ermittlung von Nutzflächen bzw. Nutzungsflächen ist in DIN 277 geregelt. Die Nutzfläche bzw. Nutzungsfläche ist der derjenige Teil der Netto-Raumfläche (NRF), der der Nutzung des Bauwerks aufgrund seiner Zweckbestimmung dient

P

Pacht

Bei der Pacht gemäß § 581 BGB ist der Verpächter verpflichtet dem Pächter den Gebrauch des gepachteten Gegenstands und zusätzlich den „Ertrag der Früchte“ zu gewähren. Der Pächter zahlt dem Verpächter im Gegenzug die vereinbarte Pacht. Pachtverträge werden z.B. für einen gastronomischen Betrieb geschlossen. Bei der Miete besteht im Gegensatz zur Pacht nicht die Möglichkeit der „Fruchtziehung“.

Penthouse

Ein Penthouse oder Penthaus ist eine Einheit im obersten Geschoss eines Gebäudes. Diese kann sowohl zu Wohnzwecken als auch zu gewerblichen Zwecken genutzt werden.

Provision

Im Immobilienbereich versteht man unter Provision, auch Courtage genannt, in der Regel die Zahlung eines prozentualen Anteils des Kaufpreises einer Immobilie an den Immobilienvermittler (Makler). Seit 23.12.2020 gelten neue Regelungen für die Maklerprovision. Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wurde die Aufteilung der Maklerprovision für Käufer und Verkäufer neu geregelt.

R

Reinertrag

Der Reinertrag ist ein Begriff aus dem Ertragswertverfahren. Der Reinertrag ergibt sich anhand des Rohertrags abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Rendite

Die Rendite stellt den Ertrag einer Kapitalanlage dar. Sie zeigt an, wie sich ein angelegter Geldbetrag über einen Zeitraum entwickelt. Die Rendite ist das prozentuale Verhältnis vom erzielten Gewinn zum eingesetzten Kapital. Ein Renditeobjekt ist z.B. ein Mehrfamilienhaus oder ein Bürohaus.

Restnutzungsdauer

Nach § 6 Abs. 6 ImmoWertV – Immobilienwertermittlungsverordnung - ist die Restnutzungsdauer die Anzahl der Jahre, in denen die Immobilie (bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung) voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Die Restnutzungsdauer ist abhängig von der Objektart und vom wirtschaftlichen und technischen Zustand des Gebäudes, Instandsetzungen oder Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern, unterlassene Instandhaltungen können die Restnutzungsdauer verkürzen.

Restschuld

Die Restschuld ist der Betrag, den ein Kreditnehmer nach Ablauf der Zinsbindung noch schuldig ist. Z.B. bei kann bei einer Immobilienfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung ein Betrag verbleiben, dieser wird als Restschuld bezeichnet.

Rohertrag

Der Rohertrag nach § 18 Abs. 2 ImmoWertV – Immobilienwertermittlungsverordnung - ist ein Begriff aus dem Ertragswertverfahren. Der Rohertrag enthält die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück (z.B. Mehrfamilienhaus oder Gewerbeobjekt).

S

Sachverständiger

Ein Sachverständiger oder Gutachter verfügt über eine besondere Sachkunde in einem bestimmten Fachgebiet. Ein Sachverständiger trifft Feststellungen und bewertet diese, z.B. anhand eines Gutachtens, z.B. Verkehrswertgutachten. Da der Begriff Sachverständiger in Deutschland nicht offiziell geschützt ist, sollte darauf geachtet werden, einen entsprechend qualifizierten Sachverständigen zu beauftragen. Besonders qualifizierte Sachverständige und Gutachter sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige. Diese müssen Ihre Sachkunde in einer Prüfung nachweisen und unterliegen fortlaufender Kontrolle. 

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwert). Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21 - 23 ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude und Außenanlagen. Der so berechnete vorläufige Sachwert ist gegebenenfalls durch einen Marktanpassungsfaktor bzw. Sachwertfaktor (Zuschlag oder Abschlag) an den Immobilienmarkt anzupassen. Weitere in Deutschland übliche Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts sind das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Sondereigentum

Sondereigentum ist ein Begriff aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Sondereigentum sind die Teile, Anlagen oder Einrichtungen eines Grundstücks bzw. eines Gebäudes (z.B. Mehrfamilienhaus), die nicht im Gemeinschaftseigentum sind. Zum Sondereigentum gehören z.B. Bodenbeläge, nicht tragende Wände, Innentüren innerhalb der Wohnung, aber auch außerhalb des Gebäudes liegende Teile können dazu gehören. Regelungen zum Gemeinschaftseigentum und zum Sondereigentum sollten in der Teilungserklärung vorhanden sein.

Sonderumlage

Eine Sonderumlage kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen werden, wenn die vorhandenen finanziellen Mittel nicht ausreichen. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn die Instandhaltungsrücklage für eine Baumaßnahme nicht in ausreichender Höhe vorhanden ist. Jeder Wohnungseigentümer beteiligt sich dann in der Höhe seines Miteigentumsanteils an der Sonderumlage. Regelungen dazu finden sich im „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“ (Wohnungseigentumsgesetz).

Souterrain

Das Souterrain (französisch sous-terrain = „unterirdisch“) ist ein Geschoss, welches sich teilweise unterhalb des umgebenden Terrains befindet. Das über dem Souterrain befindliche Erdgeschoss liegt in diesem Fall höher als das umgebende Gelände und wird dann als Hochparterre bezeichnet.

Staffelmiete

Die Staffelmiete ist eine Form der Miete, bei dem sich die Miethöhe zu bestimmten Zeitpunkten erhöht. Die Staffelmiete für Wohnraum ist in §557a BGB geregelt. Dabei muss die Miete für mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Geltung der Staffelmiete ist eine Erhöhung der Miete nach den gesetzlichen Vorschriften nicht möglich. Eine andere Form der Miete ist die Indexmiete.

T

Teileigentum

Als Teileigentum bezeichnet man das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z.B. gewerbliche Nutzung wie Büro). Zum Teileigentum gehört immer ein Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Dienen die Räume zu Wohnzwecken handelt es sich um Wohnungseigentum.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung wird bei der Aufteilung in Wohnungseigentum bzw. Teileigentum benötigt. Mit der Teilungserklärung erklärt der Grundstückseigentümer, dass ein bisher ungeteiltes Objekt (z.B. ein Mehrfamilienhaus), in mindestens zwei Einheiten aufgeteilt wird. Die Teilungserklärung legt u.a. die Miteigentumsanteile fest und bestimmt Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.

Tilgung

Unter Tilgung versteht man die Abtragung von Verbindlichkeiten. Eine Tilgung kann z.B. im Zusammenhang mit dem Darlehen für eine Immobilie vorhanden sein. Eine Form des Darlehens für eine Immobilie stellt das Annuitätendarlehen dar.

U

Umbauter Raum

Der umbaute Raum ist eine alte Bezeichnung für den Rauminhalt eines Gebäudes. Der Begriff wurde durch den neuen Begriff Brutto-Rauminhalt ersetzt, welcher in DIN 277 definiert ist.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung bei einem Immobilienkauf ist dafür erforderlich, dass der Käufer einer Immobilie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden kann. Gemäß § 22 GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz) hat das Finanzamt die Bescheinigung zu erteilen, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist oder wenn Steuerfreiheit gegeben ist.

Untermieter

Ein Untermieter nutzt eine Wohnung oder gewerblichen Raum als Mieter des Hauptmieters. Der Untermieter ist nicht Vertragspartner des Vermieters. Vertragspartner des Vermieters ist der Hauptmieter, welcher wiederum mit dem Untermieter einen Mietvertrag schließt

V

Vergleichswertverfahren

Das Modell für die Ermittlung des Vergleichswerts ist in den §§ 13, 15 und 16 ImmoWertV geregelt. Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von solchen Immobilien heranzuziehen, die bezüglich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück genügend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Weichen diese Merkmale der Vergleichsobjekte vom Zustand des zu bewertenden Objekts ab, so muss dies durch Zuschläge oder Abschläge oder in sonstiger geeigneter Weise berücksichtigt werden. Dafür sollen Indexreihen (§ 11 ImmoWertV) und Umrechnungskoeffizienten (§ 12 ImmoWertV) verwendet werden.

Verkehrswert

Nach Definition des § 194 Baugesetzbuch wird der Verkehrswert bzw. der Marktwert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Verkehrswert bzw. der Marktwert ist also der vom Sachverständigen geschätzte Wert, der bei dem nächsten Kauffall unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände am wahrscheinlichsten zu erzielen ist.

Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in der Regel an, wenn ein Kreditnehmer während der Zinsfestschreibung seinen Kredit frühzeitig ablösen will. Für diese vorzeitige Rückzahlung erhebt der Kreditgeber üblicherweise eine Gebühr, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Vorkaufsrecht

Zu Gunsten eines Berechtigten kann ein dingliches Vorkaufsrecht in Abteilung II des Grundbuchs (Lasten und Beschränkungen) eingetragen sein. In diesem Fall hat der eingetragene Vorkaufsberechtigte das Recht, die Immobilie zu dem Preis zu erwerben, den der Verkäufer mit einem Dritten vereinbart hat.

W

Wertermittlung

Anhand einer Wertermittlung oder Immobilienbewertung wird der Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie geschätzt. In Deutschland werden bei der Wertermittlung in der Regel das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren herangezogen.

Wertgutachten

Mit einem Wertgutachten oder Verkehrswertgutachten wird der Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie geschätzt. Anlass für ein Wertgutachten können z.B. sein: Ehescheidung, steuerliche Zwecke, Erbauseinandersetzung, Zwangsversteigerung, Beleihungswertermittlung. Üblicherweise wird der Wert anhand folgender Verfahren geschätzt: Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren.

Wertminderung

Eine Wertminderung kann bei der Immobilienbewertung im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) berücksichtigt werden. Eine Wertminderung kann gegeben sein, wenn beim Bewertungsobjekt z.B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, eine wirtschaftliche Überalterung, insbesondere Baumängel und Bauschäden oder Abweichungen von den marktüblich erzielbaren Erträgen vorhanden sind.

Wohnflächenverordnung

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) enthält Regelungen zur Mietfläche von Wohnungen. Bis Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung wurde die Wohnfläche in der Regel nach DIN 283 oder der II. Berechnungsverordnung berechnet. Für den öffentlich geförderten Wohnungsbau ist die Anwendung der Wohnflächenverordnung verbindlich. Für den frei finanzierten Wohnungsbau ist keine der genannten Vorschriften verbindlich, es wird jedoch in der Regel die Wohnflächenverordnung angewendet.

Wohnungseigentum

Als Wohnungseigentum bezeichnet man das Sondereigentum an zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z.B. Eigentumswohnung). Zum Wohnungseigentum gehört immer ein Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Dienen die Räume nicht zu Wohnzwecken handelt es sich um Teileigentum.

Wohnungseigentumsgesetz

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 1. Dezember 2020 regelt das Eigentum an den einzelnen Wohnungen oder Gebäuden (Wohnungseigentum), an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen oder Flächen (Teileigentum) und das Gemeinschaftseigentum am gemeinsamen Gebäude oder Grundstück.

Wohnungsgrundbuch

Das Wohnungsgrundbuch ist ein amtliches, öffentliches Register im Grundbuchamt, in dem alle Wohnungseigentum verzeichnet ist. Das Wohnungsgrundbuch besteht aus dem Deckblatt, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Auf dem Deckblatt ist eingetragen: Zuständiges Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer. Im Bestandsverzeichnis ist eingetragen: Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Lage, Größe der Flurstücke. In der ersten Abteilung ist eingetragen: Die oder der Eigentümer des Grundstücks. In der zweiten Abteilung ist eingetragen: Lasten und Beschränkungen (z.B. Rechte wie ein Nießbrauch, Wegerecht, Leitungsrecht oder Wohnungsrecht). In der dritten Abteilung ist eingetragen: Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden. Eigentumswohnungen sind im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Im Wohnungsgrundbuch ist, anders als beim „normalen“ Grundbuch, auch der Miteigentumsanteil eingetragen.

Z

Zeitmietvertrag

Ein Zeitmietvertrag für Wohnraum wird für einen festgelegten Zeitraum abgeschlossen. In diesem Zeitraum ist die ordentliche Kündigung des Mietvertrags ausgeschlossen oder nur eingeschränkt möglich. In Deutschland sind Zeitmietverträge nur noch zulässig, wenn vom Vermieter nach Ablauf des Vertragszeitraums eine der folgenden Gründe besteht:
  • Eigenbedarf
  • Abriss oder Sanierung der Mietwohnung
  • Nutzung als Werkwohnung

Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt. Mit der Zwangsversteigerung erhält ein Gläubiger die Möglichkeit unbewegliches Vermögen zu versteigern und somit seine Ansprüche aus z.B. einem Darlehen auszugleichen. Unbewegliches Vermögen sind Grundstücke, Wohnungseigentum, und Teileigentum. Auch grundstücksgleiche Rechte wie z.B. das Erbbaurecht gehören dazu. Die Zwangsversteigerung bzw. das Zwangsversteigerungsverfahren wird vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet.

Zweifamilienhaus

Ein Zweifamilienhaus (bezeichnet auch als Zweifamilienwohnhaus) ist ein Gebäude, welches Wohnzwecken dient. Das Zweifamilienhaus verfügt, im Gegensatz zum Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus, über zwei Wohneinheiten. Zweifamilienhäuser werden zum überwiegenden Teil von den Eigentümern selbstgenutzt und nicht vermietet.

Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung ermöglicht die Überbrückung eines vorübergehenden Kreditbedarfs (z. B. während der Errichtungszeit eines Gebäudes).

Zugewinnausgleich

Kaufen Eheleute während der Ehezeit gemeinsam ein Grundstück, gehört dieses zu ihrem Vermögen und somit in den Zugewinn. Bei Scheidung wird ein Zugewinnausgleich durchgeführt. Der Zugewinn ist die Differenz zwischen Anfangsvermögen und Endvermögen eines Ehepartners. Ist der Zugewinn eines Partners höher als der des anderen Partners, ist diese Differenz zur Hälfte auszugleichen. Stichtag des Anfangsvermögens ist der Tag der Eheschließung und Stichtag des Endvermögens ist der Eingang des Antrags auf Ehescheidung.
Nach oben