Fragen und Antworten

Häufig gestellte Fragen zur Immobilienbewertung und zum Verkehrswertgutachten

Was ist der Verkehrswert (Marktwert)?

Defintion des § 194 Baugesetzbuch: "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Der Verkehrswert (Marktwert) ist also der vom Sachverständigen geschätzte Wert, der bei dem nächsten Kauffall unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände am wahrscheinlichsten zu erzielen ist.

 

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Der Verkehrswert eines Grundstücks oder eines grundstücksgleichen Rechts wird in Deutschland üblicherweise anhand des Ertragswertverfahrens (z.B. Mehrfamilienhaus, Gewerbeobjekt), des Sachwertverfahrens (z.B. eigengenutztes Einfamilienhaus) oder des Vergleichswertverfahrens (z.B. Wohnung , wenn ausreichend Vergleichswerte vorhanden sind) geschätzt. In der Regel werden in einerm Verkehrswertgutachten zwei dieser Verfahren angewendet um daraus den Verkehrswert für das Grundstück abzuleiten.

 

Ist der Verkehrswert ein realistischer, marktgerechter Wert?

Ja. Bei den durchgeführten Berechnungen wird das aktuelle Geschehen am Immobilienmarkt durch Verwendung aktueller Daten berücksichtigt. Der geschätzte Verkehrswert (Marktwert) ist daher ein realistischer Wert des Grundstücks.

 

Ist der Sachverständige neutral?

Auf jeden Fall. Eine der wichtigsten Eigenschaften des Sachverständigen ist seine Unabhängigkeit. Läßt sich der Sachverständige beeinflussen, ist das Gutachten nicht das Papier wert, auf dem es geschrieben ist. Bei der Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist die strikte Einhaltung seiner Neutralität gewahrt.

 

Was enthält ein Verkehrswertgutachten?

Ein Verkehrswertgutachten gliedert sich in 2 Hauptbereiche. Einen beschreibenden Teil und einen bewertenden Teil. Der beschreibende Teil anhält Angaben über Auftragszweck und evtl. vorhande Besonderheiten, eine Grund- und Bodenbeschreibung des Grundstücks ( Lage, Erschließung, privatrechtliche Situation, öffentlich-rechtliche Situation, Baulasten und Denkmalschutz, Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht, Entwicklungszustand, derzeitige Nutzung), eine Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen (Gebäudeart, Baujahr, Nutzungseinheiten, Raumaufteilung, Gebäudekonstruktion, technische Ausstattung, Zustand des Gebäudes). Der bewertende Teil enthält eine begründete Verfahrenswahl, eine Bodenwertermittlung, die Durchführung der gewählten Berechnungsverfahren mit ausführlichen Erläuterungen sowie letztlich die Ableitung des Verkehrswertes aus den Berechnungsergebnissen. Die Anlagen eines Verkehrswertgutachtens bestehen aus Übersichtskarte, Stadtkarte, Katasterkarte, Bodenrichtwertkarte, Gebäudezeichungen, Flächenberechnungen und Fotos des Objekts.