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Häufig gestellte Fragen

Informationen zum Thema Immobilienbewertung und Gutachten

Was ist der Verkehrswert bzw. Marktwert?

Gemäß § 194 Baugesetzbuch:

“Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”

Der Verkehrswert (Marktwert) ist also der vom Sachverständigen geschätzte Wert, der beim nächsten Kaufffall unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände am wahrscheinlichsten zu erzielen ist.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Eine häufig gestellte Frage ist die, nach den Kosten für eine Immobilienbewertung. Die Kosten sind zunächst abhängig von der Art der Bewertung (Verkehrswertgutachten oder Kurzbewertung) und von der Objektart (z.B. Einfamilienhaus, Wohnung, Gewerbeobjekt). Sie sind auch abhängig davon, ob eventuell vorhandene Besonderheiten vorliegen (z. B. Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs wie ein Wegerecht oder ein Nießbrauch) und ob diese bei der Bewertung berücksichtigt werden müssen. Weiterhin ist zu berücksichtigen, welche Unterlagen über das Objekt zur Verfügung gestellt werden können (wie z.B. eine Wohnflächenberechnung bzw. Nutzflächenberechnung, ein Grundbuchauszug, ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis oder ein Auszug aus dem Altlastenkataster).

Wie wird der Wert ermittelt?

Der Wert einer Immobilie wird in Deutschland üblicherweise nach den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) anhand folgender Verfahren geschätzt:

  • Ertragswertverfahren: In der Regel angewendet für z.B. ein Mehrfamilienhaus, Bürogebäude, ein gemischt genutztes Objekt oder andere Objekte, die eine Rendite (Mieteinnahmen) erzielen

  • Sachwertverfahren: In der Regel angewendet für z.B. ein eigengenutztes Einfamilienhaus

  • Vergleichswertverfahren: Anwendbar für alle Objektarten, sofern ausreichend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, häufig angewendet für Wohnungseigentum

Ist der Sachverständige neutral und unparteiisch?

Eine der wichtigsten Eigenschaften des Sachverständigen ist seine Unabhängigkeit. Der Gutachter darf sich bei seiner Tätigkeit nicht beeinflussen lassen. Bei einer Tätigkeit für zwei Parteien (z.B. bei einer Gutachtenerstellung in einem Scheidungsverfahren) darf nie der Anschein der Parteilichkeit entstehen. So muss z.B. vermieden werden, dass eine einseitige Kontaktaufnahme erfolgt und alle erhaltenen Unterlagen und Informationen müssen allen Beteiligten zur Kenntnis gegeben werden.
Mit der Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder nach DIN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen ist die strikte Einhaltung seiner Neutralität und Unparteilichkeit gewahrt. Bei der öffentlichen Bestellung ist der Sachverständige darauf vereidigt worden.

Welche Unterlagen werden für ein Verkehrswertgutachten benötigt?

Die benötigten Unterlagen und Informationen sind abhängig von der zu bewertenden Objektart. Diese können z.B. sein:

  • Grundbuchauszug mit zum Bewertungsstichtag aktuellem Inhalt

  • Angabe zur Wohnfläche jeder Mieteinheit nach Wohnflächenverordnung (WoFlV), nach DIN 283 oder mach gif

  • Angabe über die erzielten Nettokaltmieten für jede Wohneinheit mit Angabe von evtl. vorhandenen mietvertraglichen Besonderheiten

  • Grundrisszeichnungen

  • Angabe des Baujahres

  • Angaben über erfolgte Modernisierungen und Umbauten (sofern diese nicht offensichtlich sind, werden sie beim Ortstermin vom Sachverständigen erfragt)

  • Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis

  • Auskunft aus dem Altlastenkataster

  • Auskunft aus dem Denkmalverzeichnis

  • Falls wertbeeinflussende Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs vorhanden sind (wie z.B. ein Nießbrauch) die vertraglichen Regelungen dazu (notarieller Vertrag)

  • Wohnungs- oder Teileigentum: Teilungserklärung und Angabe, ob von der Eigentümergemeinschaft Maßnahmen beschlossen wurden, die nicht durch die Instandhaltungsrücklage gedeckt sind (Sonderumlage)